Several measures have been taken in Turkey within the last couple of months in the scope of fight against COVID-19 pandemic. The curfew, closure of workplaces, flexible working hours and widespread application of home office practices are among these measures.As a result of the measures taken, businesses operations in various sectors have faced commercially detrimental consequences such as a decrease in work volume and the inability to pay the monthly lease amounts.

Accordingly, the recent decision rendered by Bursa Regional Court of Justice (“Court”) in accordance with Article 138 of Turkish Code of Obligation (“TCO”)regarding hardship,as a result of the claim of the claimantlessee (restaurant manager)regarding the adaptation ofmonthly lease amount regulated under the lease agreement is of high importance. The claim was based on the grounds that the business volume has immensely decreased due to the closure of many workplaces because of the pandemic, it is therefore very hard to have sustainability in commercial activities and pay the monthly lease amounts.

As per Article 138 of the TCO, if an extraordinary situation that could not have been foreseen or expected by the parties at the time of conclusion of the contract occurs dueto a reason not attributable to the debtor,and it changesthe facts existing at the time of the contract against the debtor to the extent that it is against good faith to request the debtor to fulfil its obligations and provided that debtor has not yet fulfilled its debt, the debtor would have right to request the adaptation of the contract to new conditions. Similarly, if the debtor has performed its debt by reservingitsrights arising from hardship in performance, it would be entitled to request the court that the contract is adapted to the new conditions.If it is not possible to adapt the contract despite the presence of the above-mentioned conditions, the debtor would have right to terminate the contract.

In this scope, the Court has deemed the COVID-19 pandemic an extraordinary and unpredictable situation for the Parties and stated that the pandemic period should be considered as extraordinary state within the scope of Article 138 of TCO. Taking into account that this adverse situation was not caused by the lessee, in order to reduce the negative effects of the pandemic and to meet the demandof the adaptation of the contract, the Court has accepted the claimant lessee’s appeal against the local court’s decision regarding the rejection of thedemand for the adaptation of the lease amount. The Court decided to reduce the lease amount by half to distribute the burden between both parties and to apply this amount as of the date of the decision.

Even though the Court also mentioned that the adaptation of the contract to the new conditions should be evaluated on a case by case basis, the said Court decision would constitute a precedent for the leases of workplaces that have been closed for a long time and/or were not able to continue their activities due to the measures taken during the COVID-19 pandemic.

Please do not hesitate to contact us at info@heuvels-uras.com for any questions.

Bilindiği üzere ülkemizde de  COVID-19 salgınıyla mücadele kapsamında birtakım önlemler alınmıştır. Sokağa çıkma yasağı, işyerlerinin kapatılması, esnek saatlerle çalışılması ve evden çalışma uygulamalarının yaygınlaşması bu önlemler arasında yer almaktadır.  Alınan bu önlemlerin bir sonucu olarak, birçok sektörde faaliyet gösteren işletmeler iş yoğunluğunun azalması, aylık kira bedellerinin ödenemeyecek duruma gelmesi gibi ticari açıdan olumsuz durumlarla karşılaşmışlardır.

Bu doğrultuda, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi’nin (“Mahkeme”) davacı restoran işletmecisinin, pandemi sebebiyle birçok işletmenin kapandığı, ticari faaliyetinin bitme noktasına geldiği, aylık kira bedellerinin ödenemez olduğu gerekçeleriyle, iş hacminde meydana gelen azalma sonucu kira sözleşmesinde yazılı aylık kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin talebi neticesinde Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138.maddesi uyarınca vermiş olduğu yakın tarihli kararı önem teşkil etmektedir.

TBK madde 138’e göre sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan olguları, borçludan ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirirse ve borçlu borcunu henüz ifa etmemişse; borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkına sahiptir. Aynı şekilde, borçlu borcunu ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkına sahiptir. Yukarıda sayılan hallerin varlığında, sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanması mümkün değilse, borçlunun sözleşmeden dönme veya sözleşmeyi feshetme hakkı mevcuttur.

Mahkeme, verdiği kararda COVID-19 salgınını olağanüstü ve taraflarca öngörülemeyecek bir durum olarak nitelendirmiş olup, salgın hastalık sürecinin TBK madde 138 kapsamında belirtilen olağanüstü durum olarak kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Olumsuz duruma kiracının sebep olmadığı göz önünde bulundurularak, salgının kiracı üzerindeki olumsuz etkilerini azaltmak ve sözleşmenin uyarlanması talebini karşılamak amacıyla Mahkeme, davacının yerel mahkemenin kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin talebinin reddi kararına yönelik istinaf başvurusunu kabul etmiştir. Mahkeme, oluşan yükü her iki tarafa dağıtmak amacıyla kira bedelinin yarı oranda indirilmesine ve karar tarihinden itibaren bunun uygulanmasına karar vermiştir.

Her ne kadar Mahkeme kararında da, sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanmasının somut olaya göre ayrı ayrı olarak değerlendirilmesi gerektiğini belirtse de, ilgili Mahkeme kararı pandemi sürecinde alınan önlemler nedeniyle uzun süre kapalı kalan ve/veya faaliyetlerine devam edemeyen işletmeler açısından emsal olabilecektir.

Konu ile ilgili herhangi bir sorunuz olduğu takdirde lütfen bizimle info@heuvels-uras.com e-mail adresinden iletişime geçiniz.